2008年05月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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今週末で、5月も終わる。

先日、鬼指しした物件の結果がまだ返ってこない。

昨日、私のほうの業者から売主の業者にプレッシャーをかけてもらった。

・融資はOKで買う気がある
・今、融資が通っている人には新たな物件の紹介が続々入るので、早くしないと流れる。


と伝えてもらっている。

少しは効果あるのでしょうか。

遅くとも来週にははっきりしてもらいたいし、6月中ならという話もいくつか入ってきている。

特に、新築物件でいくつか来ている。

すべて、想定利回りで10%を超えている。

ただ、新築の場合はどうしても積算価値が取れていないので、今回はできれば積算価値の高いものを買いたい。

うちの新築物件のそばにも今2棟新築を建てていて、だいぶ値段が下がってきた。

当初は6480万。それが6080万になり、今は5880万になった。

5500万ぐらいなら指せそうな気がする。

ただ、部屋の面積が16平米ぐらいで想定家賃が6.5万ぐらい。

うちの新築の17平米の一番狭い部屋は6万で貸している。

日当たりはうちのほうが断然いい。

6.5万はちょっと高すぎる設定のような気がする。

ただ、6万の部屋はあっという間に埋まったので、時間をかければ入る可能性はあると思う。

ただ、この物件の部屋に入居者がこの値段で入るのなら、うちの新築は表面で12%以上なる。

この物件も5000万前半になるのであれば、買いなんだけど。

ちょっと無理でしょうか。

こちらもしばらく様子見です。

この内容で物件わかる方はいるでしょうね。


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本日は、週間東洋経済 08.5.31号の特集 不動産 「大淘汰」を読んだ。

本の内容を書くつもりはないが、読んでいていろいろ考えたことを書きたいと思う。

まず、商業地の空室率 福岡・仙台・札幌はかなり空室率が高くなっていること。

10%強にもなるとのこと。

この辺は商業地だけでなく、一般住居の方も似たような傾向だと思う。

とにかく、最近の傾向として、いけそうというと資金が集中する。

原油もそうだし、途上国の株もそう。

結局、やりすぎて最後はババ抜きで資金力の弱いところやレバレッジのかけすぎの会社は淘汰されている。

これは、最近の物件情報を見てもやはり感じられる。

実際、私も福岡の物件は先日手放したのだが、やはり入居のための経費がかかるし、入れ替えも多かった。

私が入れていたときは3-3.2万で一室貸していたのだが、たまたま、最近福岡の物件を見ていたら、元私のアパートが2.4万で募集がかかっていた。

2.4万というと20%ダウン。ちょっと厳しすぎ。

ますますきびしくなってきたということなんだろうか。

仙台は何とかなっているが、たしかに先日中心部の家賃の下落に驚いた。

いまのところこちらは対応できているが、動向はよく把握しておく必要はある。

もちろん近くに住んでいれば、いろいろ対応もとれるのだが、遠いところは早めはやめの対応が必要。

記事の中にいままでは何の努力もしなくてもただ食いできたのが、これからは開発力とアセットマネジメント力などの不動産の価値を向上させる力が試されるとあった。

本当にそのとおりだと思う。

物件の価値を高めるための工夫などを何もせずに放置プレイでOKということはこれからは本当に難しいと思われる。

周辺との差別化や工夫を常に考え、行動する。

さらに、金利の引き下げなど、銀行との交渉や、経費の無駄をなくすなど、様々な工夫をすることで勝ち組になることはできると思う。

空室率がたとえ平均20%を超えても、自分の物件もそうなるわけではない。努力しているところは100%入居、していない大家が60%になるのである。

そして、今のうちに自己資本率を増加させておく。

自己資本率が上がれば、多少の変動には十分に耐えられる。

同じ利回りでも、融資金利や家賃収入の分散による節税により、手元に残る資金はぜんぜん違ってくる。

何が自分の収入というか定義はとても難しいくあまり意味がない。

私の場合は現在家賃年収入3500万ぐらいあり、これはやはり収入。サラリーマンで言うところの年収である。

そこから経費を引いてでてくるのが所得。

私の場合、不動産の分の年収をを個人と法人で分散。

個人は妻と私で分散さらに青色申告と小規模共済。

法人は妻と両親で分散。
それぞれ、小規模共済で経費化。

物件は建物比率を大きくし、償却額を上げる。

最終的に個人所得は限りなく0に近づけ、法人はぎりぎり黒字。
両親への分配も無税の範囲。

いろいろ工夫することで手残りのキャッシュを厚くすることはできる。

家賃収入を多くし、所得を如何に低くするか。

この辺の工夫だけでも利回りで何%分も変わってくると思う。

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