2008年04月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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融資の話が進展するまではこれといって不動産の進捗があるわけではないので、その間は最近いろいろ考えていることを話したいと思う。

今日は垂直統合に関して。

不動産をやっていると私のようにリフォームから何からいろいろやっているとそんな時間は他の事に費やした方がいいとかいろいろ言われることがあるし、実際にそういうことを本に書いたり、プログで批判したりする人もいる。

もちろん、時間は効率的に使わなくてはならないし、明らかな単純作業はその時間をコストととらえなくてはならないと思う。

ただ、それが単純な作業の場合である。

ちょっと前までは、大手の企業でも単純作業は海外。研究開発のみ国内で行い、その他の組み立ては他に依頼するということが良く行われていた。

ただ、最近は他の企業に出して利益を上げさせるなら、自社にその部分を取り込み内製化率をあげて、収益も企業内もしくはグループ企業内に残すようにする垂直統合がよく行われている。

もちろん機密の問題もあるのであるが、利益の取り込みと言う側面もある。

それと、本当に単純なものはロボットでやればよく、人がやる以上、そこには様々なノウハウが存在するのである。

アパート経営の場合もいろいろなところに利益源があり、そこにビジネスが存在している。

それをどこまで水平分業するのか垂直統合するのか。

よく考えなくてはならない。

本当の単純作業で、何の意味もないものはとにかく安く外注化すればよいと思うが、やることによりフィードバックのあるものはどうか。

そうじにしろ単純作業と捕らえるか、それともアパートの物件調査・管理ととらえるかである。

建物内のごみが多くなったり、器物が壊れたり。

単純にすべて外注化していると、当然、異常に気が付くのは遅くなる。

モラルの低下は入居率にも影響してくるし、評判も落ちる。

入居者も不満は本当に爆発してからしか言ってこない。早いうちにその芽を摘むことが出来なくなる。

そうでないと入れ替えが多くなり、稼働率が落ちる。

すなわちこう考えると単なる掃除も掃除代以外に、稼働率の向上・定着率の向上という分もコストととらえなくてはならず、そうなるとそのそうじという作業の価値は月に何万にもなる。

それ以外にも建築の知識。デザインの知識。インテリアの知識。カラーコーディネトの知識。会計の知識。税金の知識。営業の知識。リフォームの知識。電気の知識。

不動産経営には様々な業務がある。

あらゆる分野に専門家はいるし、そこに任せた方が早い。そういった専門家のチームをつくる水平分業と、自社に少しでも利益を残すように利益になる部分は取り込む垂直統合。

どちらもある意味では正しい。

ただ、これは規模と経済余力できちんと考えるべきで、様々な業種の社長業をやっている人や何百室も持っている人が水平分業をやるのはわかるが、たかだか数十室しかもっていない人が当たり前のように人に任せていては、ノウハウはたまらないし、利益も残らない。

ただ、今は日本の大企業と呼ばれているところも実は垂直統合的な動きが多いのも事実である。すなわちそんなに他の人に利益を分け与えられるほど余裕がないのである。

自分が会計処理するより税理士に頼み、そのかかる費用よりより多くの価値をその処理時間で生むことが出来ない人が、当たり前のように人をつかうのは私は理解できない。

無駄なものはどんどん仕組み化して簡単に処理していく必要があるが、ノウハウのあまりない人の考える仕組みとそれぞれの業務をよく理解している人が作り上げる仕組みはレベルが違うと思う。

技術開発で言えば、課題発生のメカニズムがわからない人が考える対策と、メカニズムを解明した人がかんが考える対策はお話にならないほどレベルが違うのである。

私は、今のように規模が小さいうちは、少なくともある程度の業務が理解できるまでは垂直統合的な動きをしようと思う。

ただ、もちろんその間にわかったことや仕組み化できることはどんどん行っていき、最終的にはそのノウハウそのものを仕組み化して、競争力のある経営ができるようになりたいと思う。

これから、賃貸経営は競争が始まると言われているが、当然、最終的に残っていけるのはコスト競争力のある人だけである。

建築家・コーディネータ・建築業者・リフォーム業者・管理業者・清掃業者・税理士すべてに利益を与えてそれでも自分のところに利益が残るのはまだまだ賃貸業そのものがゆるい競争下にいるからである。

必ずコスト競争力がないと勝てない時代が来るはずである。

アパート数棟を借金でもっているだけで、成功した実業家と勘違いしないで、地道に様々な知識とノウハウを貯めこむために様々なことにを学び、自分のものにしていきたいと思う。

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ということで、

先日のブログの回答を少しずつ書きますね。

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・値引きはタイミングである。
 ○ヶ月後と○ヶ月後

 理由は更新と関係あり

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これは、公開されてから2ヵ月後と5ヵ月後です。

なぜか。

売却などの依頼は3ヶ月更新です。

そのため、公開後最初のうちは売主も強気で値引き交渉に応じません。

ただ、2ヶ月ぐらいたつと売主が弱気になったりします。

さらに、依頼を受けている会社も最初は専任でうけても、売れなければ一般にされたりしますので、最後の一ヶ月は精力的に動きます。

そのため、物件公開後、このタイミングで買う気を見せて、交渉すると指値が通りやすい環境であり、さらに営業マンも努力する時期です。

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