2008年03月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

赤井誠のプロフィール

赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
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40,000部発行



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今回は、ひさびさに仙台の物件を見学した。

全体的に、家賃相場は落ちている感じを受ける。
とくに、中心部の家賃がずいぶん低いようだが、これもリートの影響だろうか。

青葉区でも駅徒歩圏で24平米ぐらいのRCで3万後半の家賃。
物件は全然悪くない。

徒歩5分のRCで3万などというものもある。

これは安すぎ。

たしかに周辺には立派なRCが建っている。

いくら仙台が東北の中心とはいっても、需要は首都圏には遠く及ばない。

逆にちょっとはなれた地域の方が3万半ばから後半で落ち着いているように思える。

リート物件は青葉区以外にはそれほど建っておらず、微妙なバランスでその他の地域は成り立っているのかもしれない。

私の物件も今まではなんとかなっていたが、今回一室空いたまま、結局3月で決まらなかった。

これは痛い。

ちょっと手を入れるのが遅すぎた。

何とかしないといけないが、とりあえず、今回の変更で多少はましになったはず。

しばらく様子見したいと思う。
とりあえず、管理会社には写真とともに再度、募集強化を依頼しておいた。

今回は、青葉区以外は泉区・宮城野区・太白区と見学してきた。

どれもずいぶん利回り的には良くなってきているが、木造はどうしても積算価格が出ていない。

利回りが15%でも積算が売値の2/3ぐらいでは、どうしようもない。

やはり、積算が取れない物件は自分の与信を崩すだけになってしまう。

いまのところ、金融資産含めて、なんとかなっているが、去年新築やったこともあり、あまり無理はできない。

今回、RCで積算価格以上の物件も見たのだが、建物の程度が悪く、ちょっとNG。

とりあえず、積算価格なみで鬼指し候補が3件。

ただ、一つは指値はうけないとの説明をうけた。

よって候補は2件。

ただ、首都圏でも最近は利回りは向上してきており、今も13-15%ぐらいの投売りの連絡が来ている。

こちらは今週末に調査予定。

首都圏で二桁が入るようになっているのであれば、仙台では+5%はほしい。

今週は、いろいろ計算する日々が続きそう。

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先ほど、仙台より帰宅した。

帰りは一部宇都宮あたりで渋滞にはまり、思ったより遅くなってしまった。

今回は、結局いろいろ忙しかった。

今回は
・自分の物件の塗装確認と空室対策
・新規の物件見学
・友人の物件見学

だった。

まず、塗装だが、自分のイメージやや色合いが違ったが、近くで見るとそれほどおかしくはなかった。
思っていたよりはいい感じに仕上がっていた。




これで、当分は大丈夫だと思う。

また、先日空いた部屋であるが、それほど問題はなかったが、ちょっとインパクトにかけた。
キッチンの床も少し汚かった。
この辺は管理会社と話をする必要がある。

今回も前回とおなじ、キッチンのカッティングシート貼り。
こちらはあっさり終了。今回はガスコンロを箱のままプレゼント。







これだけでも見違えるようになる。

それ以外は電気スイッチのプレート交換。

花とPOPの飾りつけ。




電灯の交換も行った。
今回はスポットライトを持っていったのだが、とりはずしてみたらはずした後に壁紙がきれいになっていないので、急遽、ヤマダ電機で購入。










その後は、いくつかの業者さんに物件を案内してもらい、最後に友人のアパマンをいろいろ見学した。

この辺はもう疲れたので明日以降にしたいと思う。

最後に高速の菅生PAに何気によったら、なんとそこには

牛タンハヤシライスなるものが。

でかい!!。

私の手と比べて欲しい。

さらに、うまい!!

さらに 安い!!

なんと600円。

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