2007年10月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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著者:赤井誠

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  • 商工中金

現在、建設中の新築アパートであるが、とりあえず、ある銀行から融資のOKはもらっている。

ただ、現時点では物件の保存登記などが済んでいないため、最低ラインの厳しい融資額になっている。

もちろん、これでも自己資金を足して買うことができるのであるが、もう少し金額・金利などで有利な条件が引き出せないか、他の銀行もあたっている。

そのうちのひとつが商工中金である。

あまり、なじみのないところであるが、組合員になれば、融資の対象にはなるらしい。

また、法人への融資も可能らしい。

今回は、時間も迫っているので、融資される可能性は低いが、今後のことも含めていろいろ相談に行ってきた。

1時間ぐらい話をして、わかったことは、
・合同会社はもしかしたらだめかもしれない。
・融資の金額は、物件の収支と、現状の総合収支で問題がなければ、2億などの壁はない。
・融資期間は原則15年。ただし、20年ぐらいは可能性はある。
・金利は長プラ基準なので、現状で2.6%ぐらい

である。

一応、すべての資料は用意しておいたので、検討してもらうことになった。

当然のことながら、現在他の銀行で融資のOKがでていて、その条件も伝えておいた。

これ以上の条件がでることを望んでいる。

最終的には、この銀行の融資条件をもって、現在融資OKをもらっている銀行と金利交渉をしようと思う。

現在融資のOKをもらっている銀行にはいろいろお世話になっているので、是非借りたいが、わざわざ条件が高いまま借りる必要もない。

この辺はシビアにやっていかなくてはならない。

なんとか、もう少しいい条件を引き出したい。

ちょっと頑張ってみます。

10/28は増山塾のらしんばんセミナーに参加した。

らしんばんの開発者の大家学さんとは以前から知り合いでいろいろ話をしていたのであるが、彼の開発したらしんばんは使ったことがなかった。

私自身は物件判定用に自分自身で判定ソフトを組んで使っている。

以前話をしたときに、私もNPVやIRRを重視して物件の購入を決めているという考え方が同じなので、まあ似たようなものだと思っていたのである。

今回はじめてセミナーを聞いたのだが、とても内容がわかりやすく、非常にためになるセミナーであった。

金利の考え方や物件の価値判断の考え方など多くの人にとってとても有益だったと思う。

私はらしんばんの基礎編はアパマン投資ツール『らしんばん』DVDをみていたので、今回の実践編もわかりやすく聞くことができた。

NPVやIRRを重視して今後の投資を行っていくつもりのある方はとても役に立つのではないでしょうか。

特に三つのリスクポイントはわかりやすくていいですね。

あまりセミナーはやらないようですが、来春にはまたやるようです。


早速、私の物件も評価してみました。

私は買うときには、積算価値と収益還元を同時に評価しているので、そんなに悪い物件は買っているつもりはないのだが、人のソフトで判定するのはちょっと勇気が。。。

とりあえず、まず、横浜のマンション。



NPVは1年目からプラス。銀行のリスクポイントも2年目。

これはやっぱり超優等生のような気がします。
これからも大事に育てます。

次に、ちょっと怖い横浜の新築。


こっちはどうなんでしょう。

とりあえず、NPVはOKですね。

木造なので、やや厳しいところですが、土地が比較的安く入っているのと、家賃がそれなりに取れるので、まあいいのでしょうか。

あとは、実際の建物価格はこれよりかなり高く設定しているので、減価償却が大きくなるのと、法人としての節税対策も行っているので、NPVはさらに大きく改善するはずです。

ソフトとしては銀行の評価だけでなく、実質的な建物価格からNPVも見えるようにしたいですね。そうすると、もう少し広く分析できますね。

もしかしたらできるのかもしれませんが、ちょっとまだ、使い方をマスターしてませんので、今度大家さんに解説してもらいます。

使ってみての感想。
私は、すべて数字と表からデータを解析していたが、確かにグラフになると本当にわかりやすい。

これは、いいですね。すばやく物件の価値を判定できます。

あとは、評価がそこそこキビシメにでるので、安心度は高いと思います。

もう少し、使い込んだら、また記事にしたいと思います。

ところで、大家さんはこれを使って、すばらしい物件を建てられたのですが、
それが、こちら。







見せてもらいましたが、すごく素敵なマンションです。
かっこいいです。

また、大家さんは私と同じく、結構DIYでいろいろなことにチャレンジしています。
この辺もブログに書かれているので、ご存じない方は是非見に行ってみてください。

--->大家さんのブログ