2007年01月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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横浜の物件で今日一室退去があったので、部屋の状況を確認してきた。

ここは、もうすでに2/7から入居が確定している部屋である。

7年間住んだようで、中はものすごく汚い。

とにかくほこりがすごいのである。

おそらく入居以来、一度も掃除していない。ただ、大きな傷や破損はないので、壁紙を張り替えれば見違えるようになると思われる。

今日は、とりあえず今週の土曜日に労働力投入するところと業者に頼むところを確認してきた。

今回も業者には壁紙の張替えのみ依頼することにする。

トータルのリフォーム代として13万の見積もりが届き、その内退去者からは4.6万円回収できている。

壁紙の張替えは約5万なので、残りのリフォームは労働力投入で対応できそうである。

今回、こちらで対応するのは
○クリーニング
○水周りのパッキン交換
○キッチン・洗面のコーキング
○網戸交換
○フローリング補修

である。

それ以外には、
水周りパイプとベランダの高圧洗浄とペンキ塗り
TVモニタホンの取り付け
フックの取り付け
を行う。

今回は、鏡の取り付けや電灯交換はやらないことにした。

おそらく、半日ぐらいで終わると思う。

今回は、入居まで時間がないので、道具は事前に準備して朝からやろうと思う。
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先日報告した福岡の水道工事。

価格交渉の結果、15000円ほどの値引きとなった。

できれば、もう10000円ほどの値引きを期待したのだか、今回は相見積もりも取れなかったし、あきらめることにした。

とりあえず、言ってみただけよかった。

多少は、助かった。

今年も、いろいろ定期的にメンテナンスはしていかないとならないので、値引き交渉の力もつけていかなくてはならない。

今、横浜のマンションの暗証番号キーのみ価格交渉がまとまらず、工事が進んでいない。

再度、プッシュしているが、やはり時期的にも今は結構忙しそうである。


ところで、先日の記事でいろいろ疑問が投げかけられているので、それに関して。

個人の場合、借入金の利子は確定申告で経費として処理できるが、トータルの利益がマイナスの場合は、借入金利子の土地分は参入できません。

初年度は大抵の場合はこれに引っかかります。そのため、土地分の利息を経費から控除するとあまり還付は受けれません。

逆に建物比率が高い場合は、還付額は増えますが、それはやはり償却資産ばかりで積算価値がないことはそれなりに問題かとも思います。

もちろん収益還元の考えでは、そうはなりませんが。


法人の場合は、任意償却にできるので、全体が赤字の場合は、その年の減価償却を個別の建物ごとにするしないを選択可能で、それによって黒字調整は十分可能です。

個人の場合は任意償却が認められていないので、たとえ計上を忘れたとしても、償却されてしまいます。

これだけでも、法人のメリットはありますね。

個人の場合は1-12月で決算することになっていますので、購入時期で利益調整をするしかないですね。

ただ、それも初年度だけですので、翌年からは間違いなく黒字になっていくはずで、逆に黒字になっていかないと怖いですよね。

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