2006年09月14日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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今日は、朝、銀行から電話があり、先日だめになった物件の満額融資が確定したとのこと。

一応、再度業者ににその旨伝えて聞いてもらうことにした。

でも、だめでしょうとのことだった。まあ、だめもとで聞いてもらわないと、やる前にあきらめてはいけない。

それと、他の業者より物件資料も届きだした。
とりあえず、今週末にはいくつか物件を見てくることにする。

銀行からはOK貰っているし、良い物件があれば、即買い付ける。

また、少し気持ちをHOTにしてやっていかなくてはならない。
なんとしても、4棟目をGetしようと思う。

話しは変わるが、今日はいろいろ安定経営に関して考えてみた。

今、私の状況はとにかく借金をして徹底的にリバレッジをきかせて物件を取得している。まさに金森さんの本状態である。

ただ、すぐに出口を見つけて、早めに利益確定をすることを目標にしていない。

もちろん、物件によっては売却も当然考えるが、最初から何年後に売ることを前提に購入をしているわけではない。

基本的には長期的なインカムをある程度もらって、自分の好きなDIYをおこないながら、不動産にかかわっていられるだけでもかなりの幸せなのである。

もちろん、好きな生活をするには人より多くのお金が必要だが、ある一定以上を持っても仕方がないとも思っている。

お金持ちになりたいわけではなく、裕福になりたいのである。

この辺は「7つの習慣」の影響を受けているのだと思う。

この中にはいろいろな話があるのだが、<人に魚を与えると一日生きていけるが、取り方を教えるとずっと生きていける>と言う言葉がある。
そのため、子供に多くのお金を残すことも決していいことだと思わない。

また、人のことは見ているだけでは全然理解できていないということや、何が自分にとって幸せかとかを考えさせられることがある。

7つの習慣は、何年か前に3日間ぐらいのセミナーを受けた。
内容はいろいろ著作権にかかわるようなので、ここでは書くことが出来ないが、人生を考えさせられる内容であった。

読まれていない方は、是非一度読まれることをお勧めする。

理解すれば、不動産会社や自分の周りの方との接し方が変わる。
競争して自分が勝つのではなく、win-winを考えるようになる。

私が今でも忘れられない話しとして、本に載ってたかどうかは忘れたが、電車の中での中年男の話がある。

ちょこっと書くと、
ある電車で中年男が座っている。その回りで小さい子供が騒いでいる。
男は注意もしない。
うるさいと思った人が、中年男に注意をした。
その中年男は「すいません。ちょっと前に妻が急死して途方にくれていて・・・」と答えたと言うお話。

このときの注意した人の心の変化を考えましょう。というような研修である。

見ているだけでは相手が何故そんな行動をするのかは全然わかっておらず、相手を理解しようとしなければ、何故相手がそういう行動をとるのかわからないよという、とにかく、人生観を再認識させられるのである。


話しがずれてしまったが、裕福な生活を送るには、今大きく借金をして爆発的に増やしている状態からインカムを一定量、継続的に得られる安定した経営状態に持っていく必要がある。

そのため、どの程度、自分の持分になれば、安定していると言えるかの指標を明確にしたいと思っている。

今のところ、不動産の収益は生活に一円も使わない。生活は現状以上の贅沢はせず、あまったサラリーマンの給与も返済に回す。

第一ステップとして、借入金の1/4を自己資金する。
第二ステップとして、借入金の1/2を自己資金にする。

まず、1/4が自己資金になった時点で、それなりに安定状態だと思う。
1/2になれば、あとはきちんと維持運営をすれば、ほぼ安定経営と呼べるのではないだろうか。もちろん資産の組み換えは必要ではあるが。

今は漠然とこのあたりを目標にしているであるが、きちんと経営指標として作り上げたいと思う。

借金を減らすにはやはりまず、物件の稼働率を上げることが最重要である。

自宅は負債であるとは言われているが、自宅も家族の生活には必要だし、固定資産税や光熱費その他何十%かは経費で落とせる。

もっとも重罪なのはやはり空室である。

今日あらためて認識した。

空室は経費にもならないし、収益も生まない。さらに維持費はかかるし、劣化もする。さらに精神的にストレスもかかる。

世の中でも設備産業ではコストを下げるには稼働率を上げるのがもっとも重要で、これが出来ていないと、加工費がべらぼうにかかり、投資回収ができなくなる。

不動産も常に空室を出さない工夫を考えていないとやはり時代とともに稼働率の低下が出てくると思う。

この辺は住んでいる人・探している人の状況を理解していかないと、自分に幸せは来ないと言う気持ちでやっていかなくてはならない。

私はなかなかそんなに立派な人間にはなれていないが、なる努力だけは続けて行きたいと思っている。

私は最近ブログでいろいろな人と知り合い、本当に楽しく過ごしている。
これは、ついちょっと前までにはなかった幸せである。

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