2006年08月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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  • GOHMAさんとの交流会&新築

昨日は夕方から渋谷でGOHMAさんと待ち合わせをし、近くの居酒屋で5時間ぐらい、不動産談義を行った。

昨日はおととい飲み過ぎたのでかなりペースを落として飲んだ。
そのため、かなりまともに不動産の話が出来たと思う。

様々なことを話したのだが、ひとそれぞれいろいろな考え方があって面白い。
いろいろな視点を吸収でき、自分自身が経営者としてよりレベルアップできる。

私は来年、おそらく法人で大型物件を一つと個人で木造一つを買う予定である。

その大型物件に新築のRCもしくはS造も候補に入れている。

そのため、yamさんやGOHMAさんのように今現在新築物件を取り組んでいる人は本当に重要なお手本である。

こういった先駆者の思考は非常に役に立つし、実際のやり取りも非常に役に立つ。

私は自宅を新築する時もその過程は非常に楽しかったし、自分のアイデアを盛り込んだ収益物件を作ってみたいと言う気持ちは非常に高まっている。

ただ、これがどの程度のものを作ると経営として成り立つのかを見極められていない。

中古はローン金利との差額を10%程度見て判断していたのであるが、新築プレミアムの家賃が終わったあとの相場が一番見えていない。

福岡のシノケンやトマト建設のアパートは4年後には10%以上家賃が下がっているし、10年で20%近く下がっている。もちろん福岡特有の問題もあるのだが。

あとはどのようなタイプの物件がもっとも効率がいいのかが私自身、見極められていない。

よくシングルの場合、24平米以上でなくてはだめといわれるが、これもどうなのか。

狭いほうが当初は効率がいいが、空き室リスクは上がるだろう。
ただ、たとえば24平米と20平米で、約2割部屋数が増やせる。
でも、家賃はおそらく2割は違わないだろう。
そのため、当初は20平米ぐらいの方が利回りがいいはず。

ただし、空き室がどうなるか。
当然広い方に住みたいはずだが、24平米の部屋と2割家賃が安い20平米のマンションで入居率は比較しなくてはならない。
そうなると逆に狭いほうが入居率上がらないのか?

また、ある一定期間後に売却した場合、利回りは当然違う。
その場合は、どっちが売れるか。
将来性の高い24平米と利回りの高い20平米。
どっちが売りやすいか?

自分はそもそも何年もつのか。設備の償却が終わったら売るのか。売らないのか。

新築の場合はありとあらゆるものが自分で決められるので、非常に選択技が多く、難しい。

もちろん、もっと広い高級ニッチ路線も十分あるだろう。
タニアさんやGOHMAさんはこちらを選んでいるようだ。
当然、空室リスクは少ないし、稼働率はかなり高いはず。

そこまで入れると、本当にその地域のニーズ調査もやらないとなかなかわからない。

入居者ニーズは私の場合、来年大学に入る子供やその友達、会社の新人や新婚さんになんとなくどんなところに住んでいるのか、何が基準でその物件を決めたのかなどいろいろ調べているが、なかなかはっきりしたものが浮かび上がってこない。

中古だと、あんまりいろいろ選べることがないので、ポイントは限られているが、新築は真っ白なキャンパスに絵を描くようなものだから、何でも出来るが、それはすべて自分で考え決めていかなくてはならない。

この辺はまだまだ勉強不足なので、まず経済面は確実にシミュレートしておこうと思う。

これもいろいろ勉強しなくてはならないことが多くて大変であるが面白い。

今日は早速、妻と「日本沈没」を見に大森に行ったので、その辺の不動産屋で新築物件の張り紙をいろいろ見てきた。

また、ひとつ楽しみが増えてよかった。

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  • 楽天投資軍団との投資研究会

昨日は楽天投資家軍団との投資研究会があった。

話題のよしおかたろうさんとも初めてお会いした。写真で見ているよりなかなかの好人物であった。
当初はかなりおびえていたのだが、なんとか皆さんとお話しすることができて非常に愉快な研究会であった。

参加された方はよしおかさん・原田ミカオさん・DOMBEさん・Tomboさん・kikkoさん・akoさんとマサさんと私。
私はほとんどお会いするのは初めての方ばかりだった。

皆さんさすがに個性的でさらにパワーがある。

非常にパワー貰いました。

話した内容は今とりあえず記憶が飛んでいてあまり思い出せない。

とりあえず覚えているのは、

DOMBEさんのキャンセル話と図面武道会。
マサさんがいきなり傷口に塩をすり込むような発言。

その後、こころなしかDOMBEさんの飲みのピッチが上がったような気が。。。

タニアさんも最後に来られて、更に相変わらずの手厳しいコメント。

それと、原田さんの若い女の子をどうやって物にするかという話とTomboさんよしおかさんの挿入なしの話。。。。

あと、原田さんのせっぴボケの話もあったなぁ。

うーん。あんまり投資の話が思い出せない。。。

とりあえず、非常に愉快な仲間と知り合えて楽しい時を過ごせた。

Qちゃん幹事お疲れ様。

ただ、よしおかさんは途中でいきなりいなくなり、ホテルに着いたのTEL。
おいおい。いきなりかえるなよ~。

今度は昼間に投資話をしたあとで飲むようにしましょう。

あっそうだ。なんか北海道に縁のあるひとが多くて、旭川・札幌話でも盛り上がりました。
Tomboさん今度札幌行きましょう。

それと、私は照れ屋なので女性人とはあまり話ができなかったが、また今度よろしくお願いしま~す。

ということで、無事帰宅することができた。

今日は疲労感がいっぱいです。
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