2006年07月18日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

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この3連休で2部屋の申し込みがキター!!

ついにあと2部屋のみ空きである。
これで20/22室 ついに入居率90%を越えた。

今月中には満室の可能性が出てきた。

4月末に11室空きで購入し、
5月のはじめから価値向上作戦phase1を開始し、1室入居、6月から募集方法を変更し、価値向上作戦phase2を開始。
その後、2室の退去があったが、立て続けに8室入居が決まり、7月中から誠意大作戦とNW心理作戦を展開し、立て続けに3室が決まり残りは2室になった。
退去さえなければ、満室だったのに。

ただこれで、本当に一安心である。

これで横浜のRCも月間家賃が約130万円となり、キャッシュフローは68万円となった。

残りは2部屋と駐車場と倉庫である。

駐車場は内部用に確保しておいたのであるが、ここまで来れば、近隣に開放してもいい。

駐車場と倉庫だけでも15万はとれる。

ただし、倉庫は募集方法を再検討しなくてはならない。

ここは、ねぎらいを兼ねて、管理会社の担当と昼でも食べながら検討しようと思う。

それと、今後は今住んでいる人への

引越する気がなくなる作戦を実施する。

やはり出入りはもっとも損害が大きい。
・広告料の支出
・リフォーム
・空室期間
・家賃の値下げ
これだけでも3ヶ月分相当以上の損害である。

今までは空室優先だったのだが、今月からまず、TVモニタホン取り付けサービスを実施する。

モニタホンはクレームのあった人のみ対応だったのだが、今月中にポスターを張り、希望者全員に取り付けを行う旨を告知する。

8月は夏休みがあるので、平日も時間が取れるので、一気にやってしまおうと思う。

また、来年には暗証番号キーもサービスで取り付けることも連絡する。

来年は更新がいくつかあるので、これにより一部屋でも退去がなくなれば、元はとれる。

現状2-3000円高く入居してもらっているので、ここはなんとかこのままの値段で継続してもらいたい。

そのあとも、定着率向上のための作戦を考えている。
・D作戦
・S作戦
である。

これで、4棟目に関しても完全に弾みがついた。

銀行にも入居率の高さを説明できるし、何よりも毎月100万以上のキャッシュフローがあることはかなりのアピールになる。

早速、銀行にも追加資料を送っておく。

最近、入居者を引っ張るポイントが少しずつわかってきたような気がする。
ひとつひとつ試してみて、特に最近はNW心理作戦の効果がかなりあることがわかってきた。

今検討している一つは空室率が非常に高いので、これにもチャレンジしてみたくなってきた。

これらの作戦は、そのうち効果とともに報告する。

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