2006年07月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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昨日は夜中まで飲んでいて、結局ブログ書けなかった。
すいません。

今日は、二日酔いの中、駐車場の件で管理会社と打ち合わせがあり、現地に行った。

駐車場に募集中ののぼりをたて、一見して募集中であることがわかるようになった。

また、倉庫に関しては募集方法を私のほうで考え、それを提案した。

とにかく、他の物件ではやることがないので、この物件の稼働率をもっと上げたいのである。

特に倉庫はうまくいけば、本当に長く借りてもらうことが出来るので、なんとかしたいと考えている。

うまい料理人は材料を少しも無駄にしないのと同様に、うまい経営者になるために、すべてを無駄にしないようにしていかなくてはならない。

その後、お決まりの物件清掃と草刈をして、先日購入したケルヒャーの高圧洗浄器で一つ気になっていたベランダのパイプ清掃を行った。

まあ、とにかくきれいになる。パイプもあっという間にきれいになった。住んでいる人がごみを清掃してくれればいいんだが、なかなかそうはしてもらえない。

でも、今日はとにかく具合が悪くて、結局たいしたこともせず、物件をあとにした。

その後、この夏の計画として、何をするかを考えている。物件に関しては4棟目の結果が出ないと身動きがとれない。

最近、比較的安価な物件でよさそうな物件も多くの低利回り物件に混ざって、連絡が来るのであるが、法人一棟目としては消費税の還付を行いたいので、小型物件は手を出しにくい。

大型の物件と同時か、そのあとであれば、手を出しやすいのだが、なかなか時間がかかる。

先週のセミナーでも言っていたが、SMBCも都心部ではなかなかフルローンを出せる物件がなくなってきているようで、やはり全般的に物件が高くなりすぎているのである。

こんな時に、無理して8%ぐらいの物件を買うと必ずあとで苦しくなる。
もちろん、償却額が大きくキャッシュが回れば何とかなるかもしれないが、かなり苦しいと思う。

横浜の物件も少しは、修理が必要なところが出てきており、5年以内には給湯器やエアコンなどは交換が必要になるだろう。

そういう経費がかかるのと、金利その他で8%では本当に苦しいと思うのだが、送られてくる資料の大半はこの手の物件である。

ただ、それも売れるのだから、世の中自己資本を持っている人が本当に多いのだろう。

自己資本のない私は、キャッシュの潤沢に残る物件を購入し、フリーキャッシュを残し、投資はフリーキャッシュの中でやるようにできれば、相当の安定経営にできる。

この辺は優秀な大手企業の経営者がやっている手法を勉強しようと思う。

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  • 4棟目の融資

今日は、法人関係の書類をすべて出した。

これで、とりあえず、すべて完了!!。

そこで、早速先日融資をお願いした銀行にその後どうなったか電話してみた。

今回は多めに融資をお願いしてあったので、厳しいと思っていのだが、案の定、ちょっと担保が足りないようで、他の物件の謄本が見たいとのこと。

とりあえず、送ることにしたが、それぞれ結構融資も受けているし、担保余力ないですよ~と言ったのだが、見たいとのこと。

「だめならだめでいくらならOKか言ってください。希望と離れていたらあきらめますから」と言ったのだか、せっかくなので、何とかしたいと言っている。

やはり、銀行も融資したいんだなぁ。

藤山さんが言われていたように銀行から借りてくださいといわれるにはまだまだだが、最初の頃に比べると何か変わってきたように感じる。

私としては、この物件は銀行の担保価値以上の値段を出して買うつもりがないので、そこそこの値段が出たら、今度は売主に銀行がこの程度の価値がないと評価したので、それ以上では買わないと伝えるだけなので、出来れば、さっさと決着付けたいのである。

最近、思うのだが、あまりこっちがほしがると相手も強気にでるし、こっちとしては引く時はさっと引かないとあとあと強気にでれない。

この辺は駆け引きになるが、私もあまり小出しにいろいろしたくないので、はっきり言うことにしている。

昨日もそれで、即決になった。

今日も銀行にもいくら以下なら、相手も売ってくれないので、それ以下の融資しか出来ないなら、さっさと言ってくれた方が助かると何気で融資の最低ラインを伝えた。

後は銀行次第だし、やはり出口も考えるといくら収益があっても銀行の評価を大きく上回る金額で買う気はない。

少なくとも融資はなるだけ多くの額をお願いして、銀行から見た物件の価値を明確にさせて、自己資金は実際に借りるときにいれて、融資額を減らせばいい。

最近の物件は基本的に利回りから価格を決定しているので、たまたま高い家賃の人がいたりすると、本来の価値より高くなりすぎている。

今後は収益還元がやはり価値の尺度として利用されてくると思うが、基本的な積算価格は知っておくことにこしたことはない。

この辺は戦略の一つであり、いろいろな情報を自分のものにし、何かのときにはすばやく処理をつけるために、いくつもの持ち札を用意すべきだろう。

ということで、4棟目は法人の準備は出来たが、入手可能性はまだまだ低い。

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