2006年06月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • 法人化と4棟目

今日はついに法人設立の申し込みをした。

法人としての融資条件の銀行への確認・収入の妻への移動の条件等を考慮して、ついに詳細を決めた。

会社名は私が昔好きだったあるものから取った。名前は確定したら報告する。
社長は妻にした。

今週中には正式書類をつくり、来週早々には登記が出来ると思う。
税理士さんにも連絡したし、あとは出来るのを待つだけとなった。

とりあえず、今年はそれほどの節税になるとは思えないが、なんとか法人化経費ぐらいは節税したいと思っている。

とにかく、今年はサラリーマンの所得税・住民税・物件購入の消費税・固定資産税・不動産取得税で1000万ぐらい払っている。

それ以外にガソリン税・酒税・消費税をいれると1100万ぐらい払っているような気がする。

とんでもない金額である。あまりに税金が重たい。

今度物件を買うと、家賃収入も3000万を確実に越すので、それにかかる所得税もとんでもない額になる。

なんで、こんなに日本は税金が多いのだろう。

法人を作り、少しでも税金の額を減らさないと、何のために働いているのかわからなくなる。

法人化はこれから勉強しながら進めていくので、その内容はまた逐次報告する。


ところで、今週末は4棟目買い付けの旅に出ることにした。今、着目している物件がRC3棟。木造3棟である。

これらすべてを見てくる。
今、一番の候補はRCの2棟である。今回、いくつかのルートから非常に高利回りの物件を見つけた。
これは、HP上ではそんなにいい物件ではないのだが、いろいろ業者と話しているうちに売主の都合で、非常に値引きができることがわかったのである。

そのため、急遽資料を取り寄せ、調査している。ローンはもちろんフルでいけるくらい積算価格が出ている。それもすべて路線価価格である。
すなわち建物はただ。おそらく実売の土地値以下である。

非常に興味がある。

もちろんいくつかの問題があるのだが、それは十分対応可能と考えている。ただし、それは現地で実際に確認しなくては心配だ。

それと、ローンがどうか。

今回は前回購入できなかったRCでほぼOKがでていた銀行は使えない。
あらたな銀行と話さなくてはならない。

とりあえず、業者には私の資料をFAXし、事前調査をかけてもらうことにした。

それと、いくつかの銀行には最初の物件の支払いが始まって6ヶ月経過し、すべてきちんと払っていること、収益も十分出ていることを説明し、さらに融資が可能かを打診している。

基本的には物件価値があるのであれば、多分大丈夫と思うが、こればかりは銀行次第である。

とにかく週末が楽しみである。もしかしたら金曜休んで行ってしまうかもしれない。


それと、今日は水道漏れの連絡が来なかった。とりあえずほっとしている。

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今日は朝からいきなりまた電話。

また、水漏れが発生している様子。

昨日工事したところから、あふれいるとのこと。至急、管理会社から水道局に電話してもらい対応してもらった。

見る限り、相当腐食していたので、工事の時の振動で別の部分に亀裂が入ったようだ。

まいった。

とりあえず、なんとかまた止まったが、いつ再発してもおかしくない状態である。

物件購入時の仲介業者と弁護士からはあきらかに瑕疵担保責任の範囲であると言われている。

しかし、売主側がまだ自分のところの弁護士からの確認が取れていないようで、瑕疵を認めていない。

今週中には決着がつくと思うが、今、新規入居者がどんどん入ってきているので、迷惑をかけることだけはしたくない。

とにかく、無事に水がとまってほしい。

この配管は近々除去する部分の部屋にいっている管なので、本管のところで取り外してしまいたい。

今、この辺を売主と交渉中である。


今日は電気代削減プロジェクトについて書きたいと思う。
今、この物件は40Wの直管蛍光灯が16本と20Wの直管蛍光灯が13本それ以外に20Wの電球型と丸型が5個ついている。

総容量は
40x16=640W
20x13=260W
20x5 =100W
合計 1000Wである。

その内、40W16本と20W13本は24時間点灯である。
傾斜地マンションのため通路側が山なので消すと真っ暗になる。

ただ、これで電気代が25000円/月なので、非常に痛い。

今回はまず、第一ステップとして
40Wの蛍光灯を省エネタイプの37Wに交換
20Wの蛍光灯を省エネタイプの18Wに交換
また、すこし明るすぎるところがあるため、それぞれ、4本,3本削減する。

これにより
37x12=444W
18x10=180W
20x5 =100W
合計で724Wになる。

これだけで、約30%減にできる。月7500円相当額である。

蛍光灯がヤフオクで約7500円くらいで購入できるので、ほぼ一ヶ月で回収できる。

それ以外に窓側を明るさ感知型に切り替えるのと通路側の半分を人感センサー対応に切り替えたい。

それができればほぼ半減できるはずである。

ただ、センサの取り付けはさすがに業者に頼まなくてはならないので、どのタイミングでやるかはまだ決めていない。

とりあえず、近々、蛍光灯は全部取り替える予定である。
結果が出たら、また報告する。

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