2006年05月28日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

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今日は本当はテニスの試合のはずだったのだか雨で中止。

そのため、昼頃から内見の様子見兼ねて地味な清掃活動を行った。
ほとんどはツタの残骸取りで、3時間以上地味に行った。

それなりにきれいになってきた。

この物件も行く度に気が付いたところを徹底的にきれいにしているので、購入してから相当きれいになった。

内見の人が結構きれいですねと言っているのが聞こえてきた。

素直にうれしい。これで、また清掃活動にも身が入る。

今週末から相当数の周辺業者に広告料100%バックで物件が紹介されているようで、何社かの担当が写真を取りに来ていた。

これで、月曜からの成約率の上昇に期待したい。今回の募集活動は今までもっとも考えた作戦である。それぞれの会社のプライドを賭けた戦いになるはずである。

しかし、満室にするのはいろいろ大変である。
ただ、これで、だめな場合も考えておく必要がある。

とにかく、この入居率が80%を越えたら、次の投資計画を開始する。
入居率が上がらないと、融資を申し込んでも却下されるし、入居率が高ければ、融資の可能性も大きくなる。

物件情報はそれなりに入ってくるが、今は動けない。そのため、紹介してくれる業者への対応もやや引いた感じになっている。
買う気がないと思われると情報も止まるので、そういう意味でも早く満室にする必要がある。

このRCは満室になるとローンを払っても月のフリーキャッシュが80万以上になるので、他のアパートあわせるとキャッシュが月130万以上になる。
そのキャッシュはもちろん物件購入にも使えるし、個人で買ってあるアパートの返済にまわせば来年にはあっという間に全額繰上げ返済ができる。
それを作った法人に建物だけ売却することも可能である。

そうすれば、法人の節税効果はさらに大きくなる。

とにかく、この大型物件はリスクも大きいので、有効に活用して経済的地盤を固めなくてはならない。

そのためには満室が条件である。

とにかく来週に期待する。

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