2006年04月30日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

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  • 大家さん学びの会

昨日は、午後から大家さん学びの会に行った。

内容はケンさんの重量鉄骨物件購入に関するものでした。
リフォーム費の大幅な増加とそれに伴う収益の変化を数字できちんと把握されていました。
ポイントは想定した利回りより予想以上に中古の場合修繕費がかかるということです。
それでも、満室13%はすごいです。
思ったより家賃が高いのですが、競合が少ないんですね。かなりうらやましい。
国金で融資を受けれたのもすごいです。
やはり、私も早く一棟繰り上げ返済して、抵当権を抹消したいです。
それを使って、国金でお金を借りて次の投資をするようにまわしたいと思います。

その後、質疑の中の指摘で気になることが一つ。これは名古屋の野田さんからですが、まだまだ、修繕費はかかる。特に給水の赤錆等は覚悟すべきとのことです。

私も先日RC築16年のものを購入したばかりなので、意外と気になる内容でした。
こんど、内視鏡検査で調べてみましょう。

あとS造はアスベストが結構リスクです。
ケンさんのは大丈夫のようですが、やはり鉄骨は良くアスベストが拭きつけられていますから、今後買うときは相当注意が必要です。

その後は全員で事前に出された様々な課題に対して、コメントをするという形式で会は進められました。

その後は懇親会です。
私はタニアさんとけーちゃんの前だったので、いろいろためになる話が聞けました。
特に、ターゲットを明確にした商品戦略が非常に重要だと感じました。

私もサラリーマンで世の中に製品を出すための研究開発を行っているのですが、商品企画は非常に重要です。ターゲット層を明確にして決められたコスト内で機能を実現する。

ただし、私の勤める会社の場合、メジャーなターゲットを狙わないと利益がでないので、ニッチ市場は基本的に子会社か他社にやらせればよいという考えです。
私も、こちら側は基本的に得意なのですが、アパートの場合、どちらかというと差別化によるニッチ市場を狙う戦略になります。

これは結構難しいんですよね。

タニアさんのはまさにこれです。

いくら市場はあると予想しても実行するのは結構勇気いりますよね。
これは、本当に敬服しました。

自分にその勇気があるかどうか現時点ではわかりません。

現状の所有物件もやはり基本的にはメジャーな方法で、なんとか人より一歩先に差別化を進めるようにしているだけです。

それともう一つなるほどと思ったことがあります。
勉強熱心な大家が少ない地域すなわち地主大家がハウスメーカーの物件を建て、まかせきりにしているような地域を狙うということ。

これは、本当に重要だと思います。

やはり、ライバルは少ないほうがいいに決まってますし、まさか、その辺の地主大家にまけるはずがありません。

最近、当たり前のように人口増加地域と言われるところにREITが入ってくるし、首都圏の資本も明らかに地方都市の人口増加地域に投資されます。
また、いろいろ勉強している大家さんもその地域に進出する。

そうなると必ず激戦区になる。

逆にそうじゃない地域はライバルは昔ながらの地主大家さんです。
これは勝負は見えてますよね。

ただ、どの地域でやるかは本当に詳細に調べる必要はありそうです。
そこが勝敗の80%以上を支配していると思います。

その後、マサさんたちと2次会です。
23:00過ぎまで飲んでました。
ここでも不動産の話で大盛り上がりです。
やはり、みんな不動産好きです。
不動産仲間との飲み会は本当に楽しい。


話は変わりますが、今日は朝から二日酔いの中、購入したマンションで10時間ほど肉体労働しました。
GW明けから本格化する案内への準備です。
ルームナンバープレートの交換・ポストの清掃・草むしりです。
相当大変です。かなりパテてます。
この内容は明日書きます。

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