2006年04月25日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • 管理会社・火災保険・ROI

今日はアパマン系の管理会社の家賃査定・企画の資料をもらった。
家賃は想定どおりかな?
やはり時期をはずしているので若干安め。でもこんなもんでしょう。
利回り計算をしたときよりも高いので問題ない。

問題なのは企画の方、もともと倉庫併用住宅のためこちらを優先していたのだが、頑張りますぐらいのことしか書いていない。
あれほど、この点を検討してほしいと伝えたのに、かなりがっかりしました。

これなら、こちらに管理委託するメリットはあまりないです。

管理費の安いminitechと倉庫部はレンタル倉庫会社に別途管理委託をした方がよさそうです。

仲介業者さんから今日minitechに資料は送付してもらっているので、明日、見てもらえるらしい。

こちらの家賃査定等を最終的に確認したうえで、管理会社を決めようと思う。

昨日メールで問い合わせたレンタル倉庫をやっている一社から場所を見たいとメールが届いたし、この辺はGWに対応できると思う。


それと、火災保険の見積もりが三井住友海上・東京海上・AIUから届いた。
AIUは中古の場合、長期契約ができないとのことで、一年契約のため割高なのでボツ。
東京海上と三井住友海上との比較になったが、やはり昨日ランゲルハンス島さんから言われたように、東京海上の方が同一条件では安いようです。

今日もらった見積もりに一部仕様が違うところがあったので、明日再度見積もりをいただき、最終的に明日夜、契約する予定です。

結局、保険も管理会社もぎりぎりになってしまいました。


今日、あらためていままで購入した物件のROIを計算してみました。
計算は年間家賃収入-借入金-経費-税金(妻分との平均として30%)/初期費用

初期費用
1棟目 2,603,414
2棟目 2,724,131
3棟目 0

結局 3棟42戸で5,327,545円しかかかっていません。

年間収入からローンの支払いと経費・税金を引くと
約700万ぐらいになるので、
ROIは130%ぐらいになる。
ほとんど今年一年で全額回収できてしまうでしょう。

全体的にはかなり投資効率が高くできたと思います。

後は、3年後をめどに最初の2棟の木造アパート分は固定金利期間が終了する際に全額返済できるとかなりCFも改善する。

このあたりは潤沢なRCのCFをうまくリバレッジを聞かせて運用したいと思います。

今日も帰宅後、電話がなりっぱなしで大変でしたが、明日も忙しそうです。
    
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