2006年04月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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昨日は、午後から大家さん学びの会に行った。

内容はケンさんの重量鉄骨物件購入に関するものでした。
リフォーム費の大幅な増加とそれに伴う収益の変化を数字できちんと把握されていました。
ポイントは想定した利回りより予想以上に中古の場合修繕費がかかるということです。
それでも、満室13%はすごいです。
思ったより家賃が高いのですが、競合が少ないんですね。かなりうらやましい。
国金で融資を受けれたのもすごいです。
やはり、私も早く一棟繰り上げ返済して、抵当権を抹消したいです。
それを使って、国金でお金を借りて次の投資をするようにまわしたいと思います。

その後、質疑の中の指摘で気になることが一つ。これは名古屋の野田さんからですが、まだまだ、修繕費はかかる。特に給水の赤錆等は覚悟すべきとのことです。

私も先日RC築16年のものを購入したばかりなので、意外と気になる内容でした。
こんど、内視鏡検査で調べてみましょう。

あとS造はアスベストが結構リスクです。
ケンさんのは大丈夫のようですが、やはり鉄骨は良くアスベストが拭きつけられていますから、今後買うときは相当注意が必要です。

その後は全員で事前に出された様々な課題に対して、コメントをするという形式で会は進められました。

その後は懇親会です。
私はタニアさんとけーちゃんの前だったので、いろいろためになる話が聞けました。
特に、ターゲットを明確にした商品戦略が非常に重要だと感じました。

私もサラリーマンで世の中に製品を出すための研究開発を行っているのですが、商品企画は非常に重要です。ターゲット層を明確にして決められたコスト内で機能を実現する。

ただし、私の勤める会社の場合、メジャーなターゲットを狙わないと利益がでないので、ニッチ市場は基本的に子会社か他社にやらせればよいという考えです。
私も、こちら側は基本的に得意なのですが、アパートの場合、どちらかというと差別化によるニッチ市場を狙う戦略になります。

これは結構難しいんですよね。

タニアさんのはまさにこれです。

いくら市場はあると予想しても実行するのは結構勇気いりますよね。
これは、本当に敬服しました。

自分にその勇気があるかどうか現時点ではわかりません。

現状の所有物件もやはり基本的にはメジャーな方法で、なんとか人より一歩先に差別化を進めるようにしているだけです。

それともう一つなるほどと思ったことがあります。
勉強熱心な大家が少ない地域すなわち地主大家がハウスメーカーの物件を建て、まかせきりにしているような地域を狙うということ。

これは、本当に重要だと思います。

やはり、ライバルは少ないほうがいいに決まってますし、まさか、その辺の地主大家にまけるはずがありません。

最近、当たり前のように人口増加地域と言われるところにREITが入ってくるし、首都圏の資本も明らかに地方都市の人口増加地域に投資されます。
また、いろいろ勉強している大家さんもその地域に進出する。

そうなると必ず激戦区になる。

逆にそうじゃない地域はライバルは昔ながらの地主大家さんです。
これは勝負は見えてますよね。

ただ、どの地域でやるかは本当に詳細に調べる必要はありそうです。
そこが勝敗の80%以上を支配していると思います。

その後、マサさんたちと2次会です。
23:00過ぎまで飲んでました。
ここでも不動産の話で大盛り上がりです。
やはり、みんな不動産好きです。
不動産仲間との飲み会は本当に楽しい。


話は変わりますが、今日は朝から二日酔いの中、購入したマンションで10時間ほど肉体労働しました。
GW明けから本格化する案内への準備です。
ルームナンバープレートの交換・ポストの清掃・草むしりです。
相当大変です。かなりパテてます。
この内容は明日書きます。

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今日は、27に購入したRC物件の管理会社を決めた。

最後まで、minitechかアパマン系かで悩んだが、結局、私がいろいろ今度の物件でトライアルすることに対して自由度の高いアパマン系の管理会社に決めた。

管理費がminitechに比べて月2万ほど高くなるが、それ以上に募集条件のフレキシビリティとトランクルームへの理解が大きかった。


私は所有不動産に関しては様々な価値向上のトライアルをして、その成果を確認しながら不動産経営を追求したいだが、minitechの場合は大きな会社なので募集方法等は規格が決まっている。

その点アパマン系は募集はフランチャイズのアパマンショップでやるが、基本はそれぞれ小さな管理会社で構成されている。

そのため、オーナーサイドの自由度が大きい。

今回も敷金礼金ありのパターンと敷金礼金0+賃料upの2パターンで募集をかけてもらう。

また、倉庫部分はうまくいけば、月10万以上になる可能性を秘めている。ここもいろいろ対応してもらえることは非常に助かる。

住居部分ではminitechのスーパー君のリフォーム仕様とか修繕費の毎月の引き落とし制度とかは結構魅力あったが、仲介手数料の50%負担はマイナスである。


結局管理費の差1.5%と今後の可能性を比較し、自分と物件の可能性に賭けることにした。

今度、本当に部屋だけであまり工夫の余地の無い物件を購入した際はminitechにお願いしてみようと思う。

契約は明日の朝9:00に自宅ですることにした。
募集は明日の午後から早速開始してもらえるらしい。

その後、午後からは大家さん学びの会に出席する。


私が、不動産を始めるきっかけにもなった会である。

なかなか忙しくていつもいけなかったし、初めて行った時は回りに圧倒されっぱなしだったけど、今度は少しは話ができるかもしれない。

やはり、いろいろな不動産仲間の様々な考え方・経験に触れることができるのは非常にうれしい。

明日はなるだけ多くの方と話をしてみたいと思う。


今日はそれ以外に日曜日に行うマンション整備の準備をした。
・雑草防止シート
・錆び落としブラシ
・さび止めペンキ
の購入。


部屋番号・ポストの名札の作成。これはインクジェットプリンタで製作し、ラミネートした。

印刷したみたいなものがすぐにできるのはうれしい。

とりあえず、どこまでやるかは、日曜日の進み具合で、GW中の予定を決めたいと思う。

でも、昨日やった感じでは想像以上にでかい。いままでのアパートの比じゃないことはわかった。体力勝負である。

5/1,2は休暇をとって物件整備の予定だったが、残念ながら会議で出勤になってしまった。

5月は取締役への報告が3回も予定されていて、それ以外に展示会への出展もやらなくてはならない。

それぞれの報告会の後は親睦会があり、土日もテニスの試合が入っている。

サラリーマンが本業である以上仕方ないが、不動産もまったく手を抜く気がない。

今月はサラリーマン業の合間をぬって、物件の整備をしなくてならないので、本当にいそがしくなりそうだ。

でも、頑張る!!

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