2006年03月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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今日は、RCの契約の予定だったのですが、いろいろ調査に手間取っていそうで、いくつか疑問点が解消されないことが、仲介業者からの電話でわかったので、契約そのものを延期しました。

問題点をはっきりさせないと結局、あとあと問題になるのは仙台の時に経験済みです。

今回は、その辺をきちんと調べてもらってから契約したいと思います。

今日、連絡があったのが消防法に関するものです、現在、各部屋に火災センサーがついていません。

ついていない物件は今でも結構あるし、どうも違法じゃないようですが、数年以内に義務化される可能性もあります。

それをつけるとどの程度の費用がかかるのかと言うことと、その他残りの問題を調べてもらってからにします。

まだ、銀行のOKが出ていないので、どの道、一緒です。
 
物件は大幅な値下げでかなりの利回りがあるし、昨日、仲介業者さんを回った限りでは、かなりの確率で満室にできそうです。

昨日尋ねた管理会社の方にも電話で相談したところ、それほど大きな問題ではなさそうです。

明日にはすっきりするでしょう。

また、福岡の管理会社から昼間電話ありました。
今週末、最後に頑張るとのことなので、よろしくお願いすることにしました。

強気にクレームつけたことがいい方向に行けばいいのですが。
ただ、さんざんお客がいたときにだめだったものが、今週末に決まるとはあまり期待できません。

この物件は、もう一人決めるだけで、宣伝費・謝礼・電化製品で4ヶ月分の経費がかかります。
今後どうするかは本当に大きな課題です。


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今日は横浜の物件が購入できた後の管理会社をどうするを考えるため、横浜駅周辺の仲介ショップを尋ねた。

「今度この近辺にマンションを一棟買う予定なのですが、御社の管理に関して教えてほしい」と切り出し、いろいろ話を聞きました。

最初のア○マ○系の会社では、一人の営業マンしかおらず、電話がかかってきたり、その間に何組かが尋ねてきたりして、なかなか大変でした。

聞いたポイントは
・管理料とその業務範囲(掃除含む?)
・家賃保証
・リフォームの自由
・敷金の管理
・入居率

それと、
・周辺の相場
・4月以降の入居状況

です。

最初の業者は5%(清掃含まず)・アプラスでの家賃保証であり、リフォームも自由・敷金は大家管理でした。
入居率は聞き忘れました。

ここでは、購入予定物件を教えたところ、物件のことは良く知っていました。相場も適正で入居も大丈夫でしょうとのことでした。
ただ、管理の方がいないせいか、あまり管理が詳しくないようでした。

しかし、20分ぐらいいたけど、平日の昼間にもかかわらず、3組のお客さんが来ていたし、電話もひっきりなしにかかっていました。

さすがア○マ○系、やはりお客の量は多いですね。

二件目もア○マ○系のチェーン店ですが、管理会社が大きそうなところでした。
お店に行ったところ管理会社は別にあるとのことだったので、電話して探して行きました。

ここは管理が本当にしっかりしていそうでした。
事務所もきちんとしていたし、管理物件も多い、老舗のようです。

客付けはア○マ○系のチェーンに加盟しているので、強そうです。
入居率を確認したところ自己管理物件は97%以上だそうです。

ここでも自己管理物件とマイソクで回ってくる物件の取り扱いを聞いたところ、やはり自己管理物件を最優先にするそうです。
自己管理物件の入居率が低いと、オーナーが逃げていってしまいますからと言っていました。

これは当たり前ですよね。
やはり、福岡のだめな点はここにあると確信しました。

管理料が6%(清掃含む)でその他は相談で、対応できるようです。
ただし、カード会社の保証ではなく、保証協会を使えば5%だそうです。
社宅の斡旋や倉庫の貸し出し等も詳しく、非常に管理のしっかりした会社であると感じました。

最後に、m○m○のチェーン店です。
ここは、もともと管理料が安いことがわかっていので、内容を確認しました。
管理料は3.5%(清掃なし)+2%で清掃
もともと、今回の物件は清掃は自分たちで当面行う予定なので、ここが第一候補でした。
ほとんどが満足いく内容でしたが、倉庫の扱いはできなそうです。
管理はそれなりのように感じました。

今回の物件は外部に貸し出しできそうな巨大な倉庫があります。
また、それ以外にも少し無駄なスペースがあるので、小型のトランクルームを作れそうです。
これが貸せないのは痛い。

ここでも、自社管理物件とマイソク物件の扱いを確認しましたが、やはりほとんど自己管理物件を優先でやるようです。


今回の結果、
もっとも管理を任せたいのが2番目の業者です。
3番目の業者と満室時に年間経費が27万違います。
ただし、清掃をかんがえるとほとんど同じ。
そう思うと、清掃もずっと続けるのは大変だし、年に何度かの大掃除だけ自分たちでやるというのもあります。

管理がつよそうなのと、客付けも強そう、社宅や倉庫も扱っているようなので、ここを第一候補にしておこうと思います。


先日から考えていた仙台と福岡の違い、これはやはり管理を任せているかどうかと言うことがもっとも大きいのでないかというのは、当たっていそうです。

先ほど、勇気をもって福岡の管理会社にメールを出しました。

詳しい内容は長くなるので書きませんが、
入居者が0の原因分析と対策の提案をお願いしました。

今回はすべて管理会社からの意見はすべて受け入れ、また、私からは更なる提案を出したにもかかわらず、決まらない理由がわかりません。

管理状態が悪く、部屋が下水のにおいが充満しているのかもしれません。

今回はかなり厳しい内容のメールを送付しました。
提案例として、
・家賃の破格の値下げ
・広告料の増額(5ヶ月ぐらい)
・一年のフリーレント
・早めの売却
・管理会社の変更

どんな提案でも入居者が一人でも入る提案をしてくださいとメールしました。

管理契約書ではいつでも管理は打ち切れるので、この後、近隣の大手のチェーン店にもし管理会社を変更したら、入居者を優先的に引っ張ってもらえるかのメールを入れることにしました。

それ次第では、管理会社との決別もあるかもしれません。

私としてはなんとか今のまま、良好な関係を続けたかったのですが、あと一年から5室も空き室だと、200万にも及ぶ大損失です。

これは、あまりにつらいです。
本当に、困ったものです。
また、報告します。

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