2006年03月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • やったー!! 仙台ついに満室!!

昨日から長男と二人で温泉に行ってきました。
妻と次男は留守番です。

温泉から帰ってみると、仙台の業者さんからメールが入っており、今日残りの一室の申し込みがあったとの連絡が来ました。
案内時に迷っているようなので、1000円引きで決まったようです。
業者さんには2000円まで裁量で金額いじっていいように伝えてありましたので、これは想定内です。
先日決まった部屋よりやや狭い部屋なので、十分です。

これで、ついに10/10室 満室です

やったー!! チョーうれしいです。

初めて満室の喜びを感じています。

やっぱり、この業者、客付けが強いです。

これで、ついに表面利回りですが、17%超になりました。
CFもかなりの金額です。

この物件は入手までにいろいろありましたが、本当に良かったです。

これで、まず一安心です。

明日、先日発注したシャンデリアが届くとの連絡が来たのですが、つける部屋がなくなりました。

どうするのがいいでしょうかね。

やっぱり、少しでも使い勝手をよくするために入居前につけたほうがいいのでしょうか。

こうなったら、今住んでいる人の分も付けてあげてもいいかもしれません。
高い家賃で入っている人たちはなるだけ長くいてほしいのですからね。
明日、業者さんへのお礼方々、聞いてみますか。

ところで今日も、仙台の業者さんから物件のFAXが入りましたので、来週行って、物件も見てきますかね。


しかし、福岡と仙台の状況は天と地との差があります。

やはり、昨日考えたように福岡と仙台の違いは業者の種類の差が大きいのではないでしょうか。

仙台の業者
・管理費+清掃費で8%近く取られています。
・客付け主体
・宣伝費0

福岡の業者
・管理費+清掃費で5%です。
・管理主体
・宣伝費2ヶ月(通常1ヶ月)

どう考えても管理会社のほうが継続的に収入があって安定しています。
管理だけをやっているほうがどう考えてもおいしい商売です。

これからは業者も競争の時代なので、物件に空き室がある以上、自社管理物件を優先するのが当たり前です。

そう考えると、やはり客付けをきちんとやっている大手に任せていかないとなかなか難しくなるのではないでしょうか。

もちろん大手の場合、オーナーサイドでリフォーム等をやることを嫌がりますし、基本的にはすべて指定業者を使ってほしいといってきますが、私はいろいろ制約があっても空き室では何にもならないし、逆に部屋が傷むので、必要経費と考えたほうがいいのではないかと思います。

多少、不都合があっても客付けの強い会社のほうが、いいのではないでしょうか。

福岡の惨憺たる状況を見るとそう考えざるを得ません。

今度、購入する横浜の物件も販売業者が管理したがっているのですが、やはり、当たり障りのないように断ろうと考えています。

でも、この横浜の業者はいろいろ頑張ってくれるので、今後の物件紹介も期待するところです。
うまくやらないとなりません。

そういえば、本日、この業者さんからもメールが来ていて、融資条件に金融資産をそれなりに持っていることというのがありまして、わたしの退職金の現時点の金額とか、年金の残高とかその他通帳のコピーとか株とかいろいろな資料を送付しました。
いろいろ集めると結構な額になるんですね。

あらためてびっくりしました。

これで、融資はおそらく大丈夫だと思っているのですが、どうなることでしょうか。

この物件も30%は空き室なので、購入次第、徹底的に力を入れなくてはなりません。

当分、仙台が満室なのは本当に助かります。

今後も全棟満室を目指して頑張りたいと思います。

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  • 賃貸その後

仙台今週は行きませんでした。
発注したシャンデリアの在庫がなく、メーカ取り寄せになってしまったため間に合いませんでした。

今週中に入手して来週の土曜日4/1に仙台に行く予定です。

仙台のアパートですが、シャンデリア取り付けの連絡を取っていたら、なんと2階の空き室の入居が決まったとの連絡が来ました。

チョーうれしいです。

これで、9/10室が埋まりました。最初に空き室だった2つを一ヶ月で埋めてくれて、後は2末に退去した部屋のみになりました。

さすがに大手は強いんですかね。

結構やってくれる期待感はあったのですが、本当に助かります。

これで、利回りは15.4%になりました。

あとは満室の17.1%を目指すのみです。
今週に期待です。

シャンデリアとシングルレバーの水栓を購入したのですが、つける部屋が後ひとつしかなくなりました。(^o^)

そのため、あまったものをどうするか検討中です。
今やや高い家賃で住んでいる方々分購入して、サービスでつけることも検討中です。

やはり、長く入居してくれることが一番助かりますので。

この辺は、来週空き室に取り付けてみて、雰囲気を見た後で考えたいと思います。

仙台はこのまま行けば、かなりの高収益物件になってくれそうです。

あと、2階の角部屋ひとつだけ頑張れ!!


それに対して、福岡これは大問題です。
昨日も電話をして、状況の説明をお願いしました。

もう、学生の80%以上は住居を決めてしまったと思います。
新生活キャンペーンとして必要な電気製品・ガスコンロ等すべてサービスすることにしました。

また、家賃も大幅に下げてもいいとの連絡もしました。

もうこうなると後は業者さんに頑張ってもらうしかありません。

何が悪いのか確認しているのですが、理由がはっきりしません。
業者さんも周辺の入居状況と家賃を調べたらしく、決して現家賃が高くはないし、設定に間違いはありませんと強く主張します。

でも、結果は出てません。

少し気になるのですが、やはり管理主体の管理会社ではだめなんでしょうかね。
仙台は管理もやっていますが、仲介が主体の会社です。
それに対して、福岡は仲介は大手にお願いしている会社です。
もちろん多少は自社でもやっていますが、力はありそうにありませんでした。

4月からは5/10室です。契約書から推定すると来年の3月に卒業する人が2名。そうなったら本当に大変です。

福岡の場合、現行でも5室でも9.5%ぐらいなのでまだ生きながらえていますが、もともと8室ぐらいは何とかなるだろうと予想していたので、厳しいです。

持ち出しまではまだあと一室分あるので、最悪4/10までは問題ありませんが、何のためのアパート経営かわかりません。

3月の学生シーズンが終わった場合、どうするかの対策を立てています。
とりあえず、今度の土日まで待ってだめな場合は徹底的に管理会社と議論する必要がありそうです。

今考えている対策は
・老人一人暮らし等を積極的に探す
・家具一式をそろえて、ウィークリーアパートとして貸す。
・現代風に完全リフォームする
・売却する

他にいい方法ありませんかね。

とにかく、学んだことで考えられることはすべてやりました。
・部屋の清掃
・パンフレットの作成
・花、スリッパの準備
・外観の補修
・広告費は通常の倍
・謝礼0.5ヶ月
・新生活必需品のサービス
・敷金0

もう他に思いつきません。
学生はいるわけですから後は仲介業者が自己管理物件を優先しているとしか考えられません。

管理をそのような会社に変更することも視野に入れたいのですが、なんせ昨年管理会社を変えて、振込先の変更等をお願いしたばかりなので、入居者に申し訳ないような気がします。

現在の入居者が出て行ってしまったらそれこそ大変ですから。

これだけが、本当に心配です。
特に、遠いのでこういう場合、こまめに対応することができないのが遠隔地のデメリットです。

今後は、地方は入居率を最優先で物件選びをしないと痛い目に合いそうです。

とりあえず、仙台の頑張りによりトータルでは月に16万ぐらいのCFはでるのでとりあえずは利益はでているのが救いです。

仙台のことを考えると気持ちが明るくなり、福岡を思うと気持ちが暗くなる今日この頃です。


それと、横浜のRC物件を今日妻に見せに行きました。
妻の印象はそこそこという感じです。
私は結構気に入っているのですが、この物件は必ず磨けば光るはずです。
こちらも空き室がそれなりにあるのですが、絶対に自分の力で満室にしようと思います。

でも、結局3月中の決済は不可能で、50万の支出増になってしまいました。これは痛いです。

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