2006年01月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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今日、銀行から電話があり、「本部で道路付けの最終確認をしたところ、何の問題もなく、融資できます。」との回答をもらいました。

また、融資額は物件価格の90.4% 期間もとりあえず、13年は確保できたので、物件を購入することにしました。
キャッシュフローはそれなりにでます。

今回は、二転三転しながら様々なことが起きましたが、いろいろ勉強になりました。

これで、とりあえず、二棟20戸のオーナーになりそうです。

正式な引渡し日は2/16に決定し、その日に仙台に行ってきます。

そのときにやらなくてはならないのが、管理会社をどうするかと言うこと。
販売会社はアパ○ンに代えませんかと勧めてきます。
以前も仙台の他の業者から管理会社はアパ○ンを紹介すると言っていたので、おそらくバックがあるのでしょう。

私としては、管理会社には以下の条件を求めています。
○管理をきちんとやっていること。
○募集をきちんとやっていること。
○管理費5%以下のこと
○入退去時のリフォームはこちらの好きにできること。

一番重要なのが、リフォームの自由です。

私は、物件購入は基本的にROI等の投資指標で考えていますが、DIYが趣味なので、この楽しみは失いたくありません。

もちろんいつもできるわけではないので、頼むときは頼むつもりですが、できるときは基本的に自分でリフォームして、物件に愛着をもって接していきたいのです。

これが、アパ○ンのHPを見ると禁止されているのが気になっています。
この辺は、不動産会社に確認を取ってもらっています。

将来的には、賃貸業とリフォームを行う会社を作って、格安でリフォームする趣味を活かした仕事につなげて楽しもうと思っているのです。

そのためにいままで、インテリアの勉強や建築の勉強もしてきたりしているので、ここだけは譲れないのです。

現状の管理会社にもこの辺はe-mailで確認してみようと思います。

みなさんはどのように管理会社を決めているのでしょうか。

福岡のときは購入した会社が管理業がメインの会社だったのでそのままたのんだのですが。

今回はどうしましょう。

あとはプロパン会社をどうするかです。

基本的にいまのプロパン会社にすべての給湯器を新品にすることとその他どのようなサービスをしてくれるかを交渉して、その条件次第では他のプロパン会社に変更しようと思います。

この辺は他の方もパワフルにやっていたのでぜひ見習いたいと思います。


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今日、お昼前に銀行の方が家に見えられました。

そこで、先日来問題になっている融資の件に関していろいろお話をしました。
ポイントとしては道路付けに関することです。

今回の物件の状況は
○公図上は道路がない。
○接続道路は位置指定道路として登録されており、公道に接続している。
○ただし、その位置指定道路は2筆になっていて、ひとつには持分がある。
○もうひとつには持分がない。
○持分がない道路に関しては協定書もない。

ひとつの銀行の見解は持分がない道路がある場合融資はしないでした。

今回は、そのことも含めて見解を聞きました。
たとえ、購入できても将来転売できないのでは困りますので。

銀行の方いわく、
こちらの銀行の方は仙台の役所関係を含めて、すべて調査が済んでおり、この道路は私道ではなく、位置指定道路として認定を受けており、勝手な道路の廃止はできないし、廃止には役所の許可が必要である。

道路認定と同時に現建築物は建設されており、再建築は十分可能である。
よって融資に関しては問題がない。

ということでした。

また、いろいろお話をしているときに、この物件はめずらしく購入価格と同等の担保評価がでているとのことでした。通常は結構、銀行の評価では低く出るらしいです。

いろいろ考えていたのですが、結果として、購入を前提に融資をお願いすることとして、融資申込書を記入しました。

ただ、一応再確認の意味も込めて、私のいただいている詳しい物件資料(この道路の資料添付されている)をひととりお渡しして、再度、問題ないかみていただくことにしました。

それと、今回は融資額は希望通り90%強の融資はOKとのことですが、期間を18年の希望から11年にしてほしいと言われました。

もともとトライアルで18年を希望したので15年で十分だったのですが、
さすがに11年はきつい。
CFがマイナスになることはないけど、これでは、浮いたキャッシュを次の物件の頭金にするリバレッジがぜんぜん利かず、投資としての価値がない。

最低、13年はお願いしたいと伝えました。


この結果は1/31にはでるので、二つともOKであれば、購入する予定です。

一応、仙台の業者さんには事情をお話して、1/31まで待っていただくことにしました。

また、1/31には報告します。

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