1号(福岡AP)の話赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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本日、無事に野立ての太陽光発電の契約が完了しました。

場所は宮崎県の某所。

規模は54kwです。

価格は土地と設備で2300万。

350万の頭金で1950万がローンです。

ローン金利はやや高めの2.35% 15年固定です。

買い取り価格は昨年の42円の権利で、20年間です。


利回りは10-11%ぐらいでしょうか。

来月の半ばには稼動する予定です。

完成したら、九州に見学ツアーに行きたいと思います。

これでCFはさらに潤沢になりましすが、自己資本比率は少し落ちました。

ただこれで、20年間放置プレイで課金されるのは正直楽チンです。

買っただけで、利益が確定できる投資は正直大きいですね。

あとは、どの程度発電量が減少していくのかどうか。トラブルはどの程度かかるのかどうか。その辺が変動要因です。


ただ、今までの3つの太陽光発電は比較的順調に売電できています。

今回ので、4つめの太陽光発電です。

本日、それ以外に既存物件でどの程度いけるか2箇所分のシミュレーションと見積もりをお願いしました。

来年は現在38円の買い取り価格ももっと下がってしまう可能性もあり、今年は多くの方が野立ての太陽光発電に取り組んでおられますが、規模的には日本全体でどの程度まで拡大してきているのでしょうかね?


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健美家コラム更新しました。最新のコラムは 
こちら
です。

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福岡のその後ですが、あまり興味がなさそうなので簡単に。

私が購入したときに平均33000円ぐらいだった家賃。

その後、最初の二年間はそれなりに家賃維持していたが、売却を決断した最終年は28000円ぐらいでないと、決まらなくなってきた。


仲介手数料というものは一回の労働対価として考えると、月数で考えるというのは少しおかしい。

仲介業者さんの立場で考えると、

広告費が2ヶ月だとすると最初は一人入居者を決めれば、66000円手にする事ができる。

それが、28000円になるとどうなるか?

当然56000円に対価が下がる。

同じように働いても広告費が同じ月数だと、彼らは収入が減るのである。

そのため、こうなると広告費は2.5ヶ月にすべきなのである。そうすると70000円になり、前と同等以上になる。

結局、労働対価と考えると、家賃が下がれば下がるだけ、広告費は上がるのである。

今回、以前の私の持ち物件をたまたま調べてみたら、家賃が22000円まで低下していた。

たった一年で、2割以上の下落である。それでも周辺は1.8万ぐらいの物件もあった。

ということは仲介手数料を以前と同額もらえるようにするには、3ヶ月でも足りなくなってくる。

今、メルマガではリスクについて考えを話しているのであるが、こうなってくると相当のリスクである。

退去させないために相当な費用を使っていかないと、もう収益どころではない。

このまま家賃が1.5万ぐらいまでに下落すると、広告費4-5ヶ月。ローンで購入した人はどうにもならなくなる。

特に地方の競合の激しい地域は十分注意が必要です。


こういうリスクも良く考えておきましょう。

それでは。

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