物件見学赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • 物件見学

先週末は友人が足立区に新築した物件の見学をさせていただきました。


私の住む横浜地域からはこんなに遠いのかと思うくらい遠かったです。

西日暮里より○○ライナーというのに初めて乗って、着きました。

駅からは徒歩6分ほどで到着。

あまり高いビルがなので、一目でわかりました。

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ペット可賃貸と言うことで、一階部分にはペット用の洗い場もあり、いい感じでできていました。

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部屋も36㎡くらいの1LDKで、ラーメン工法の割には天井がとても高くさらに広く感じました。

柱を外にだした構造のため変な出っ張りがないのがいい感じです。このあたりは設計の力ですね。

部屋はこんな感じです。

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せっかく見学させていただいたので、気になったことを本人にも伝えるのが見学会の礼儀と私は思っているので、そのあたりはいくつかお伝えしました。

クローゼットが引き戸で減衰ダンパーがない。これは建てる前から騒音トラブルになるから必須にした方がいいと伝えていたのにドアが造作のため各部屋二万の追加料金のためやめたとのことですが、やはりつけるべきではないかと思います。
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窓のストッパーは個人的には邪魔かな

せっかくライティングレールがついているのに取り付けている電灯が大きすぎて天井が低く感じました。

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良い点は多くて、ペット対応でシャッター型コンセントがついていたり、給湯器の位置なんかも非常に良く考えられていました。


ユニバーサルキーシステムも良かったです。


下の安い部屋から入居が決まっていて、上の階が空いているのはやはり家賃がやや高めだからですね。


でも、物件は敷地を最大限利用して良くできていました。

見学させていただきありがとうございます。

その後の懇親会も日本中から大家さんが集まっていて楽しかったです。

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  • 進藤さんの物件見学

昨日は、進藤さんの物件見学に行ってきました。
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斜面をうまく利用して、RCの三層を造った自転車と猫飼育可のマンション。22戸くらいだったと思います。

相変わらず空間の使い方は素敵でした。

今回見学できたのは5室ですが、どれも使いやすそうでした。

やはり、いつも見ているのよりは一部屋一部屋が広いせいでしょうか。

縦空間の利用なので、広さを感じる反面、トイレに行くにも3階から1階に行かなくてはならないというのは、ちょっと面倒というのは変わりません。


あとエアコン一機でこの空間冷やせるのかなぁ? これは懸念ですね。

でも、周辺には絶対にない物件であるのと、駅からも非常に近い立地なので、競争力は相当あると思います。

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このロフト空間は本当にいい
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キッチンも食事スペースが取れているのがいいですね。
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こちらは猫部屋ですが、いなくても棚としていろいろ使えますね
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これは物件力の話。


投資的な指標としては、オーナーとお会いできなかったので、正確な利回りはわからないのですが、なんとなく聞いた感じでは

土地・建物・諸経費で約3.5億超くらいだと思います。


家賃から考えると6%後半でしょうか?

ちょっとわかりませんが、30%くらい頭金を入れていれば特に収益的には問題はないと思います。

フルローン近かったらキャッシュフローはあまりないですね。おそらくこの規模なのでかなり資産家が購入したのではないでしょうか。



私はメーカーの研究所にいたのですが、いつもあることを頭に描いていました。

常に最先端の最高の技術を作り上げても、その技術を安いコストで実現して利益を出さなければメーカーとしては意味がない という話です。

不動産の世界でもどんなに素敵な建物を造っても利益が出なければ意味がありません。

投資家的には常にこの思想を取らなくてはならないのですが、それでは現実的すぎて、夢のあるものが造れなくなってしまいます。


面白いものを造ろうという建築家と収益をだしたいという経営者が議論しながら物件を造ることで、いいものができるんだろうなぁと久しぶりにサラリーマンの時の気持ちを思い出しました。

今年は土地を仕込みたいです。

進藤さん、オーナーの方、素敵な物件を見せていただきありがとうございました。

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