12号(千葉AP)の話赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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著者:赤井誠

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昨年末に購入して、デザイナーズリフォームを行って、専任管理をお願いしたものの7室中2室しか決まらず、かなりのストレスになっていた物件をやっと処分できました。

同じ処分するにしてももう少し埋めたかったのですが、今年の繁忙期は例年になく横浜物件で退去が続き、さらに、とんでもない数のキャンセルがあり、遠い千葉まで手が回りませんでした。

そのため、物件は管理会社さんに任せっきりになってしまい、自分も何もすることができなかったのが敗因ですね。



今回の物件はとある管理会社が購入しましたので、そこが満室にするのかどうか、ネットで見ていればわかりますので、何が違うのか今後の参考にしたいと思います。

ただこれからは、もう地場以外の場所を買うことはないと思います。


まあ、損する事はなかったので良かったですが、本日、その物件の取得税が来ていて、利益は本当にわずかなものになりました。

なお、今回は国内最大の不動産投資サイト【楽待】で査定してくれた業者さんが売ってくれました。


今回の物件はもともと現金買いでしたので、売却代金をそのまま持っていることも考えましたが、結局、他の物件で公庫融資を受けていた分を全額返済しました。

今回は、入居率も悪かったので、その家賃収入と同等分の支払いが減ることになりましたので、手残りは変わらないと思います。

いろいろ繰上返済をしたので、帳簿を見ると昨年一年で元本は2000万以上減らせたようです。

もう少しで目標の自己資本比率60%以上で、返済比率はもう30%ぐらいにはなりました。


そして、気分もスッキリしたあと、横浜の有志の大家さんがブログ2000回のお祝いをしてくれました。

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こういうの本当にうれしいですね~。駆けつけてくれた方ありがとうございます。

延々5時間ぐらいフラフラになるまで、飲みましたが、本日はスッキリ仕事できました。

3月までの空室は先日すべて埋まりましたが、4月以降退去になった部屋がまだ残っています。

さらに、退去予定があと3つ。いやなこともありますが、いいこともあります。

もう少し、頑張りたいと思います。



いつもありがとうございます
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募集の際に絶対にチェックすべきポイント  



昨年の暮れに購入した千葉APですが、年末にリノベーションしてその後、盗難事件やらなんやらがあり、さらになかなか入居が決まりませんでした。

部屋は地域で差別化し、広告料やフリーレント・家具家電サービスなどなど、いろいろやりましたが、全然決まりません。

何度か現地に行きましたが、自宅から2時間近くかかるために、うまく行っていなくてもだんだん足が遠のきました。

やはり、遠い物件でうまく行かないと福岡の悪夢を思い出します。


その後、試行錯誤の結果、なんとか2室の入居が決まりましたが、結局 現在5/10の入居率です。


まあ、業者さんの物上げ物件をそのまま安く購入したので、これでも10%の利回りは出るし、現金買いなのでなんとかなります。

しかし、この状態のまま持っていても将来的には意味がありません。


そのため繁忙期が終わってからは、募集を継続するとともに、早めに手放したほうが無難ということもあり、売却も同時にかけていました。

売却はこちらに依頼しました。





結局、こちらできちんと査定してくれた会社のうち数社にお願いしましたが、入居率が悪いこともあり、入ってくるのは鬼指し価格のみ。

もう売るのもあきらめて、開き直って募集強化しようと、先週、物件の清掃や除草、空室へのイケアの家具などの飾り付けをしてきました。


しかしその帰り道、売却を依頼していた業者さんから買付けの連絡が。

やや安かったですがそれでも多少は利益がでるし、現金決済ということでしたので、そのまま買付けを受けることにしました。

GW明けには全額現金で戻ってきます。


差別化リフォームと信頼できる管理会社さんに依頼することで容易に埋まると思っていましたが、甘かったです。

まあ、だめなときはずるずるせず、一気に見切ることも大事ですね。

とりあえず、キャピタル的には年利20%ぐらいにはなりましたので、賃貸的には大失敗でしたが、結果的には良かったと思うことにしました。


いつもありがとうございます
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